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(3)不動産リスク −3.貯蓄商品リスク


 マンション経営リスク!

 お金の運用先としては、不動産も考えられます。

 そこで、最近、7%で運用できるマンションなどが、でていますので、そのリスクをチェックしてみました。


 リスク度!

 (例)
  ・家賃10万で貸せる中古物件1,700万円を、自己資金1,000万円で購入。
   年間120万円の家賃収入があれば、確かに年利7%。。。。。
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  ・自己資金1,000万円のため、700万円をローンで借りる必要あり。
   ところが、「不動産仲介手数料+登記費用」で+100万円必要。
   そのため、800万円を30年ローンで返済(月3万円程度
  ・また、別途に、管理費+修繕積立金+固定資産税が、月3万円程度かかります。
  →月に、6万円支出があるのです。
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  ・月に10万円入っても、6万円の支出があるため、実質的な利回りは、3%を切ります。
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  ・また、入居した家族がエアコン・風呂・水洗トイレを壊した場合の支出もあります。
   実質的な利回りは、ほとんどゼロになってしまいます。。
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  ・そこで、売却しようと思ったら、不動産業者の査定では、1,500万円。
   不動産屋の売却手数料+ローン残金を考慮すると、手元には、600万円。。。

  ・1年間で、400万円損したことになります。。。


 上記は、あくまでシミュレーションですが、年利7%ですよと言われても、不動産投資には、次の支出を考慮すると、最悪、元本割れもありえます(つまり、古くなると、月10万円で借りてくれる人がいないかもしれません。)

 1.不動産仲介手数料+登記費用
 2.借り入れ金額
 3.管理費+積立修繕金+固定資産税
 4.その他雑費(エアコン・風呂等の修繕費)
 
 そのため、不動産投資の場合には、上記の点を考慮して、得があるようでなければ、難しいと思います。


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